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论房地产开发企业土地增值税税收筹划

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论房地产开发企业土地增值税税收筹划 【摘要】 土地增值税是房地产企业的主要税种之一,由于其纳税机制的特殊 性,能否进行合理有效的税收筹划成为了房地产开发企业发展的重要问题之一。 文章从扣除项目金额、不同增值率的房产和如何对房产合理定价三个方面,结合 具体案例论述土地增值税的税收筹划。 【关键词】 房地产开发企业; 土地增值税; 税收筹划 2010 年的两会期间,房价过高问题成为最受关注的焦点。温家宝总理在政府 工作报告中强调:“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头 ,满足民众的基本住房 需求。 ”自 2010 年 5 月 10 日起,央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点,令银行的贷款空间更小,可获房贷更少。2010 年 6 月,国家税务总局《关 于土地增值税清算有关问题的通知》正式下发,加大了土地增值税清算工作的力 度。从国家*期颁布的与房地产有关的政策来看,无疑都是为了遏制房价,这对于 房地产开发企业来说,并不是一个利好消息。客观来说,我国房价过高的原因很复 杂,其中税费比重大是一个重要的原因。在国外,地价及税费一般占房价的 20%左 右,而国内却高达 50%—60%①。在房地产应征的各种税费中,土地增值税引人关 注。 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的 单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税,是对房地产企业收益 影响最大的税种之一,如何有效地进行土地增值税税收筹划是房地产开发企业发 展中刻不容缓的一件大事。 一、土地增值税税收筹划分析 土地增值税税收筹划可从其自身特点出发,结合有关的税收优惠政策,综合考 虑房地产企业的整体利益 , 把握好增值率的节点, 降低增值额, 达到节约税金的目 的。 (一)增加扣除项目金额 房地产开发企业在运营过程中,一般都会有大量借款,利息支出不可避免。我 国现行土地增值税对房地产开发中的利息支出分两种情况扣除:一是凡是能按转 让房地产项目分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不得超过按商业 银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付 的金额和房地产开发成本金额之和(简称“合计数”)的 5%以内计算扣除。二是凡 不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,利息支出 或不能提供金融机构证明的,可按“合计数”的 10%以内计算扣除包括利息在内的 所有费用支出。 案例 1:某房地产开发公司开发商品房,当地政府规定的扣除比例为 5%和 10%, 其支付的地价款为 600 万元,开发成本为 1 000 万元,针对利息支出为 90 万元和 70 万元两种情况进行筹划(假设该利息支出为可分摊且能提供金融机构证明,并未超 过商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。 1.扣除的利息支出差异=(1 000+600)× (10%-5%)=80(万元); 2.允许扣除的利息支出为 90 万元时,由于 90 万元 0.2835y+64.2,有 y>89.6。 也就是说,如果企业想通过提供销售价格来获得更多收益,那么它的销售价格就必 须高于 1 364.6 万元(1285+89.6)以弥补税负上涨带来的负担。 三、综合应用 以华德房地产开发公司的房地产项目为例,运用上述节税措施,合理节省土地 增值税。 华德房地产公司在同一块土地上开发两个项目,其中住宅楼为商品住房,精品 楼为写字楼,开发项目共支付地价款为 1 000 万元,合计开发成本费用为 5 000 万元, 如果该企业按转让房地产开发项目分摊利息并且能够提供金融机构证明的应扣 除利息为 420 万元(当地政府规定的两类扣除比例分别为 5%和 10%)。其中商品 住房全部允许扣除项目金额为 3 269 万,写字楼全部允许扣除项目金额为 4 670 万 元。那么销售该批房产时应如何税收筹划呢? 一是在利息部分,由于(1 000+5 000)× (10%-5%)=6 000× 5%=300(万元),当允许 扣除的利息支出为 420 万元时,420 万元>300 万元,应该分摊利息支出并提供金融 机构证明。 二是对于两栋房产应如何定价做出判断。 如想在享受起征点优惠的情况下得 到最大收益,则 A=1.2× (3 269+5.5%A),A=4 200 (万元);B=1.2× (4 670+5.5%B),B=6 000(万元),此时免征土地增值税。 三是如果销售住宅楼时,开发商通过提供价格来提高收益,其总收入为 5 600 万元,写字楼价格不变,总收入为 6 000 万元。此时住宅楼增值额=5 600-3 500=2 100(万元),住宅楼增值率=2 100÷ 3 500× 100%=60%,对应税率 40%,速扣数 5%,应纳 税额=2 100× 40%-3 500× 5%=665(万元),写字楼不纳税。如果一起核算,增值额=(5 600+6 000)-(3 500+5 000) =3 100(万元),增值率=3 100÷ 8 500× 100%=36%,对应税率 30%,速扣数 0,纳税 额=3 100× 30%=930(万元)。930 万元>665 万元,所以此时分开纳税更能达到节税 的目的。 在房地产市场竞争日益激烈的情况下,房地产企业选择合理的税收筹划方案 是必不可少的。但是通过上述案例可以知道,任何一项税收筹划方案都有其两面 性,当房地产开发企业进行土地增值税税收筹划时,必须考虑到获得税收利益的同 时所付出的费用,综合比较两者间的得失,以获得更大的利益。 四、结束语 随着国家税务总局对土地增值税清算规定的逐渐细化,房地产企业通过合理 的税收筹划节省成本是必不可少的。税收筹划是一项具有综合性、技巧性和高技 术含量的工作,需要同时高度熟悉企业运营和税收法规。房地产企业应该通过合 理合法的手段, 利用税收筹划的方式 , 综合考虑企业目标和实施成本 ,控制风险才 能减轻企业税负,增强自身竞争力。● 【参考文献】 [1] 国 土 资 源



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